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    經濟論文

    政府房地產市場監管權的行使及其優化思考

    時間:2021年08月19日 所屬分類:經濟論文 點擊次數:

    [摘要]近年來,我國政府市場監管權的行使較為活躍,尤其是對房地產行業的規范與調整。為了進一步穩定房價,引導房地產市場朝著健康、有序方向發展,國家先后實施多輪調控,頒布與實施了多項措施,產生了明顯的效果。同時,在市場監管過程中,也出現了政府權

      [摘要]近年來,我國政府市場監管權的行使較為活躍,尤其是對房地產行業的規范與調整。為了進一步穩定房價,引導房地產市場朝著健康、有序方向發展,國家先后實施多輪調控,頒布與實施了多項措施,產生了明顯的效果。同時,在市場監管過程中,也出現了政府權力行使錯位、越位、缺位等問題,影響了政府應有的調整功能。本文認為,應明確政府市場監管權的行使,促使權力配置清晰化、規范化,同時應全面配置政府市場監管職能,完善政府市場監管職能的內容,增強其協調性。

      [關鍵詞]政府市場監管權;權力行使;權力優化;監管邊界;房地產行業

    房地產經濟

      一、問題提出:從我國住房改革談起中國的住房改革開始于二十世紀末,一場席卷全國的改革使中國的房地產市場產生了巨大的變化,老百姓的居住環境得到了極大的改善,福利分房成為時代的記憶,住房的全面商品化應運而生。近年來,房地產市場一直是百姓茶余飯后的熱議話題,也是社會普遍關注的焦點。

      一方面,住房與百姓生活關系密切,關乎每個家庭的生活質量;另一方面,房地產市場已成為我國的支柱產業,影響力巨大。面對居高不下的房價,國家出臺了一系列的限購、限貸、限價政策,雖取得了一些成效,但也引發了不少問題。這表明我國房地產市場還不夠成熟和完善,政府監管還存在缺位。近兩年,席卷全球的新冠肺炎疫情對我國經濟增長形成較大阻力,房地產行業更是處于關鍵的調整時期。筆者希望通過本文全面梳理和分析政府市場監管權的行使,從而完善政府監管的效果,促進房地產市場健康、有序發展。

      二、問題分析:房地產市場監管的不足

      明確政府市場監管的責任,需要處理好市場和政府的關系。凡是市場能解決的問題,都應靠市場自身的調節來解決,政府不應去干涉。面對市場中存在的問題,必須明確政府該管什么、不該管什么,以及怎么去管。這些問題如果不處理好,政府的市場監管就會出現偏差。這會導致政府與市場關系的惡化,甚至會導致市場運轉的全面失靈。在實踐中,地方政府對于房地產市場的監管,通常會出現三方面的問題,分別是監管的錯位、越位和缺位。

      (一)房地產市場監管的錯位

      市場監管錯位體現為,在監管權行使過程中,部分政府官員為謀求政績,濫用手中權力。較為常見的形式是政府某些官員尋租以及“地王”現象。按照房地產流轉時序的不同,可以將我國房地產市場分為一級市場、二級市場、三級市場。作為最核心的市場,一級市場又稱土地市場,是指國家土地管理機構身兼土地所有者與管理者雙重身份,作為市場主體,將土地的使用權出讓給土地使用者的市場。一級市場最明顯的特征是主體身份的雙重性、資源的計劃性、市場的壟斷性、產權變動的單向性。在整個一級市場中,政府具有絕對的主導地位,土地使用者參與市場競爭的前提是必須受到出讓價格的限制和約束。眾所周知,房地產市場處于土地市場的下游,深受土地市場價格的影響。顯然,地方各級政府也意識到了這一點,始終牢牢管控至關重要的土地增量供給。

      1.行政權力尋租影響公信力。政府某些官員尋租,被稱為“看不見的腳”,主要指權力機關的工作人員借助政府保護實施轉移財富的活動。政府某些官員尋租行為危害巨大,不僅嚴重影響經濟的發展,而且致使社會長期處于低效運行狀態。有學者形容政府某些官員尋租行為是典型的“看不見的腳”踩了“看不見的手”。典型表現為社會資源的極大浪費、市場機制運行受阻、社會財富產出大幅減少、社會道德滑坡現象出現。

      當前,國土資源系統反腐形勢嚴峻,紀委監委網信息顯示,2019年全國有5個省和自治區共8名國土資源系統高官落馬,其中1名正廳級、4名副廳級。這些落馬的官員都與土地尋租有千絲萬縷的聯系?梢,政府某些官員尋租具有極其嚴重的危害性,而這背后最大的受害者必然是老百姓。權力機關應當是依法治國的先鋒與表率,絕對不能是“斂財機器”。因此,絕對不能允許這種有損政府公信力的行為存在。

      2.“地王”頻現打破發展布局。

      各級政府為了在最短時間內獲得政績,以達到本地經濟效益與政治效益雙豐收的目的,通常會突破以往的資源配置方式以及城市規劃的原有布局,助推某一地段的地價一升再升,其典型表現便是全國各地不斷刷新記錄的“地王”。土地交易與流轉,通常采用拍賣、招標與掛牌等競爭機制,但看似公平的機制背后其實暗藏玄機,造成城市貧富差距進一步拉大,社會矛盾越發尖銳。這必然會破壞城市均衡發展的目標,背離國家用宏觀調控穩定房價的初衷。

      其一,經濟層面的危害:包括帶動房價惡性上漲、引發通貨膨脹、觸發金融風險等。試想,如果中國的房地產市場,如二十世紀七十、八十年代的日本般,在快速上漲后,出現連續十年的低迷下跌,必然導致一大批房地產開發商陷入嚴重虧損的境地,甚至因此而破產。這會嚴重影響金融機構的運行與經營,導致不良資產的激增。銀行資金鏈斷裂,勢必會影響其他行業資金供應,整個社會的經濟發展形勢也會大受影響。

      其二,社會層面的危害:最直接的表現是不利于城市居民住房問題的有效解決。我國的住房保障體系還不夠完善與健全,還有許多已經實施的保障措施觸及不到的地方。許多城市中低收入者依舊是望房興嘆,這一部分人的住房問題如果不能得到解決,將不利于社會的健康與穩定。

      其三,土地經營管理的危害:包括加大土地資產管理難度與加劇市場監管的失靈。馬克思主義經濟學原理認為,土地本身沒有價值,它只不過是自然的產物而已。然而,本文所提到的土地是蘊含一定價值的,因為其中已經包含物化的人類勞動。

      因此,土地作為一種商品,應該遵循價值規律,其價格應當圍繞價值上下波動。在實踐中,各地“地王”價格已經遠遠超出價格的正常波動范圍,是對價值規律的一種違背,使原本就較為困難的土地調控政策實施變得更加艱難。在實踐中,國家的多項調控措施效果并不明顯,其原因包括三個方面。一是地方政府處于政績或地方私利考慮,不愿意切斷財源。二是開發商因通過合法手段支付高額的土地出讓金獲得土地后,為了保證自己利益不受損害,會想方設法阻止地價下跌。三是房產投資人士為了維護自身權益,不接受地價和房價的下跌。由此可見,徹底解決“地王”問題仍有一定的困難。

      (二)房地產市場監管的越位

      在市場經濟中,為了更充分理解政府的職能,必須明確政府與市場的關系與邊界。北京大學經濟學家張維迎教授曾提出:“好的市場經濟是指政府的歸政府、市場的歸市場。”這是迄今為止關于政府與市場兩者關系最清晰的表述。政府在處理與市場的關系時,要放權給市場,市場自身能夠解決的事應該交由市場解決。

      如何充分發揮“無形的手”和“有形的手”的作用,將 兩者有機結合起來,更好地服務于市場經濟,這是政府需要解決的難題。然而,在實踐中,個別地方政府沒有充分發揮市場的調節機制,而是違背市場規律,對于市場能夠解決的問題仍然加以干涉。對于國家出臺的房地產調控政策,當其有利于地方GDP增長、有利于體現政績時,地方政府大多會積極配合。反之,如果其觸及地方政府的權益,影響當地財政收入,則大多會受到地方政府的消極抵制。為了維護自身的利益,許多地方政府先后出臺多種措施,保證房地產市場的運行,如購房落戶、購房送補貼等。

      (三)房地產市場監管的缺位

      房地產市場作為特殊的商品市場,是違法行為的多發地,需要政府以強制性手段予以規范。同時,房地產市場關乎國計民生,對其加以管理是政府公共職能的體現。保證中低收入群體擁有居住的場所是政府長期堅持的民生工程。但地方政府在落實具體政策時,時常與國家法律、法規、政策性文件相抵觸,這集中體現在政府法定期限內的不作為。監管缺位的原因很多,其中最重要的原因主要有兩個。

      首先,重視程度不夠。政府主管部門工作人員由于自身專業技能與專業水平的限制,或者出于自身利益的考慮,對于出現的問題重視程度明顯不足。其次,政出多門現象嚴重。由于政府主管部門較多,分工不明確,部門間信息共享明顯不足,執法過程中經常出現互相推諉的現象。

      三、路徑探尋:政府監管對策與路徑選擇

      (一)探討二元體系的市場監管模式

      當前,世界范圍內實施二元體系市場監管模式最為成功的國家是美國。美國的經濟體制與政治體制都具有高度發達性,采用市場經濟體制,并給予地方政府一定程度的自治權力。在對房地產市場進行監督管理時,各級政府分工有序,各司其職。其中,宏觀調控政策的發布、實施、監督由聯邦政府負責,房屋的稅收征稽則由州政府等地方政府完成。州政府的權力得以充分行使,在房屋監管中居于核心地位。美國芝加哥大學教授、著名經濟學家貝克爾曾指出,美國房地產業體現了“大市場、小政府”的理念。以美國為代表的二元體系市場監管模式具有以下特點:

      其一,房地產金融系統完善。與世界其他國家不同,美國的住房信貸援助政策具有鮮明的特點,其形式為:在各州政府的統一支持下,整個美國的房地產金融市場被分為三個等級——一級市場為各種形式多樣的私營金融機構,如商業銀行、住房抵押銀行、貸款協會等;二級市場即證券化市場,主要是聯邦住宅貸款抵押公司、州級住房抵押協會、聯邦金融抵押協會等金融機構,這類市場最大的特征是集中將抵押貸款證券化;三級市場即保險市場,目前在美國房地產金融體系中,保險市場的地位逐年上升,發揮著越來越重要的作用,逐步成為核心成員。

      其二,房地產稅收政策靈活多樣。美國的家庭住房信息系統十分完善,覆蓋方方面面,例如家庭成員的姓名、職業、收入及人均住房情況等,這些信息有助于相關機構了解不同群體的住房需求,并采取相應的改進措施,同時也為房地產開發商選擇房屋結構及房屋類型提供重要參考。在此基礎上,美國各級政府也會根據不同家庭的情況,采取一系列有針對性的稅收惠民措施,包括延期繳稅、免征稅款、減征稅款等。

      四、余論

      解決當前房地產市場遇到的問題,必須厘清政府監管與市場調節的邊界,明確政府的市場監管與房地產市場的調節能否形成合力。當前,我國的特殊國情決定了在經濟發展過程中,一方面要充分發揮市場的調節功能,鼓勵市場參與主體自由競爭,另一方面又不能離開國家政策調控,要借助政府力量對市場進行必要的干預。筆者認為,市場調節與政府干預各有優勢,也都存在一定程度的缺陷與不足。找到兩者最佳的契合點,最大限度地發揮市場與政府各自的優勢,是解決問題的關鍵所在。

      房地產論文: 不確定性下房地產企業的柔性決策機制

      一是明確職責。政府在監管房地產市場的過程中,要明確監管職責與監管內容,盡量避免錯位、越位、缺位的發生。二是理順關系。應當明確政府與市場的關系,既要充分發揮政府的調節功能,使政府能夠真正服務于市場,又要管好政府這雙手,減少不必要的干預,加快政府職能轉變。筆者希望通過本文的研究,為我國政府市場監管權的行使提供借鑒,從而為各級政府規范市場、平抑房價、保障住房提供理論支持與實踐參考,最終為我國房地產市場的改革提供更大幫助。

      參考文獻

      [1]凌維慈.規制抑或調控:我國房地產市場的國家干預[J].華東政法大學學報,2017(2).

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      [3]劉友燦.關于新時期房地產市場管理與調控的金融安全分析[J].時代金融,2017(3).

      [4]潘威.捂盤惜售的表現形式與法律性質[J].法制博覽,2017(10).

      作者:金鵬偉

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